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第0456章 房价秘密

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    这又是基金经理“结伙”赴贵阳炒房的故事。

    接通胡英杰的电话时,他的语气轻快嘹亮,显得朝气蓬勃,每一口都是春天的味道与希望。因为,他三个月来的调研总算尘埃落定,下一个目标就是贵阳。

    胡英杰,炒家,2015年“股灾”之前。

    他是一名有十年从业经验的基金经理。

    自股灾“败光”之后,他的主营业务从炒股变更为炒楼。

    在深圳挖得“灾后重建”的第一桶金之后,他开始寻觅下一个猎物。

    他对记者说道:

    “相对于琢磨不透的股市,楼市风险更小,利润更高,更易于把握。”

    胡英杰似乎已经打通股市和楼市的任督二脉。

    “最核心的是运用杠杆原理,以小博大,借助银行贷款把投资放大。股市的杠杆太低,买多少股票,你就要投多少钱,贵阳的样子,我现在投个30万块钱,可能就可以把一个100万的房产买下来。买下来可能过不了多久就翻倍了,这个时候的收益率一下就放大4倍。”

    胡英杰不是一个人在战斗。

    和他一起“不务正业”的小伙伴还有五个,每个人身上都有三五千万现金。

    但是,他们对银行贷款一直情有独钟。

    即使手上有足够的资金,也不会一次性付清。

    首付款比例越低,杠杆效应就越大,自有资金的回报率就越高。

    “炒楼和炒股差不多,找准有题材、有概念的楼盘,联合坐庄吃下市面上的流通盘,而且要吃小户型,这样成本低,收益率高。”

    胡英杰是2015年10月份正式“下海”的。

    他庆幸自己走入了“一片新天地”。

    统计数据显示,从2015年6月15日开始,之后的181个交易日,A股市场共发生了17次千股跌停,占比接近10%。

    也就是说,几乎每10个交易日股民就要经历一次“股灾”。

    正当股民们对着A股走势长吁短叹,哀其不幸怒其不争时,楼市已连创新高。

    “在此做一个简单的假设,如果有人在2015年1月份时在深圳购入一套价值300万元的房子,该房产现在市值约900万元,收益高达690万元。如果此人在1月4日时将用于购房的首付90万元投资于股市,到如今能保本已算万幸。”

    胡英杰表示。

    那么, 胡英杰这回为什么会盯上贵阳呢?

    “这些年我一直在关注贵阳花果园小区,该小区被誉为中国第一神盘,是亚洲最大楼盘,占地1830万平方米,计划入住人口50万人。”

    从今年1月初开始,胡英杰在花果园租下一套房。

    白天他有时到市内各个中介门面串门,有时在家做功课,对比贵阳与全国其他省会城市的房价差距,并试图寻找原因。

    但是,晚上9点过后。

    胡英杰和他的伙伴们都要雷打不动地做一件事:

    一栋栋楼排查入住率,他们所采取的方式也简单,在楼底下挨家挨户数电灯,并认真做好笔记。

    经过三个月的调研,胡英杰基本摸透了。

    花果园的入住率已经达到80%。

    这个“神盘”的入住率是炒家评判贵阳是否值得一炒的主要指标。

    “你知道吗,贵阳竟然还没有地铁房的概念。”

    胡英杰说,按照他过去两年在深圳积累的经验,两条地铁线交汇处的房价涨得最快最凶。

    而从纵向时间上来看,贵阳近年的房价基本在6000块钱左右横盘,从横向与其他省会城市的房价对比来看,贵阳与他们还差一截。

    胡英杰对记者说道:

    “4月中下旬住建部要公布全国70个主要城市的一季度房价走势,贵阳肯定又垫底,这块洼地一定会吸引游资进来。贵阳市内交通比较拥堵,也是国内比较有名的赌城,地铁房概念肯定能火。”

    “下一步,我们的计划是在地铁交汇处,选择流通盘较小的小区,一把吃掉所有的小户型。”

    “这样成本低,容易转手,也容易抬起价格。”

    经过他们的一番炒作之后,房价暴涨,当然都是当地老百姓买单。

    他们也卷走了当地的数亿资金,满载而归了。

    还有一个故事是,G县的卖地“生意”。

    G县地处“襟三江而带五湖,控蛮荆而引瓯越”的江西东部,县城面积不过10平方公里,人均月收入2000块钱上下,属于靠山吃山的内陆小县城。

    当地青壮年多在闽粤两地务工。

    只有春节时,各地车牌会“云集”县城,之后又冷冷清清。

    2011年,苏省“土豪”徐波来到此地经营设厂,县城一条街道可以从头望到尾,晚上9点过后就一片漆黑。

    这一年,县财政收入5亿元。

    徐波属于当地招商引资“圈”过来的大款,到此后不久,G县领导与其渐渐熟络起来,2011年下半年的一天,县领导找到徐波。

    跟他商议“干出一番事业”。

    “县领导跟我说,我们这里的住宅用地每亩大约70万元,你回江苏帮忙找几位开发商过来,下一宗土地招拍挂的时候,必须帮我举牌到250万元以上,超出150万元的部分,县财政会择机返还给你们。楼盘开发后,县里会配合你们把房价炒上去。”

    一世经商的徐波当机立断,这是一个“双赢”的项目。

    他很快就从江苏老家招来5个铁哥们。

    徐波回忆说:

    “那块地拍卖那天,起拍价是70万元,从早上8点开始,我们6个人坐在最后排。”

    “江西本地开发商每次两千、三千地加价,一路拍到10点钟,我们都快睡着了,才刚刚报到95万元。眼看着离目标价还很远,我们第一次举牌,报出150万的价码,当时所有人的目光都投向我们这边。”

    “就这样又拍了半小时后,价格还在160万元附近徘徊。”

    “眼看着快11点了,我们加快进度,第二次举牌报价230万元,就这样顺利把这块地拍到了250万元一亩。”

    这块地后来被规划成G县第一个人车分离地高端住宅项目。

    2014年开盘价是5500块钱,在当地是“登峰造极”的高价。

    徐波解释了其中的奥秘:

    开盘之前,就有浙江游资团队找上门来,答应可以一次性买下三分之一房产,前提是给予内部优惠,每平米降到4200块钱,但对外必须宣称每平米售价6000块钱。

    “这是个双赢的交易。”

    “开发一个项目所需的资金极其庞大。”

    “近些年楼市调控日趋升温,房地产项目融资愈发困难,严格时甚至不能拿土地去银行抵押融资,全靠开发商自己解决资金难题,所以财务成本相当沉重,项目开发完成后,如果销售过慢导致资金回笼不了。”

    “资金链断裂,就会形成财务危机,更严重就是破产。”

    徐波告诉记者,这时候有游资炒房团找上门。

    就当是薄利多销,解决燃眉之急,先把各种借贷还上,剩下的就可以和当地中介及游资配合,捂盘惜售,统一提价,一唱一和把房价抬起来。

    如果能再做通当地知名小学的工作,设个分校。

    那就是暴利的“学区房”项目。

    在上述地块拍出一亩250万元的史前高价后,G县又如法炮制出了两个“地王”。

    这三块地拍出去后。

    G县县城的房价从3000块钱涨到5000多块钱,财政收入也从2011年的5亿元涨到2012年的8亿元。

    其中土地出让金大概占到4亿元。

    “2016年我们的财政收入是13亿元,其中预算内收入约6亿元,其余的大部分是土地出让金。”

    G县财政局负责人4月1日告诉记者。

    由于实体经济不景气,当地的工业园基本处于停业状态,鲜有企业开机生产,财政收支压力很大,土地出让也是不得已。

    土地财政不仅解了G县的财政压力。

    也带富了县城周围的居民,依靠土地征迁补偿款,他们在一夜之间暴富,原先静悄悄的县城,现在夜幕降临后一派灯红酒绿的景象,KTV、酒吧几乎夜夜爆满。

    当地多位企业老板告诉记者:

    “如今新开的酒店,房间基本都配了一台麻将桌,这些年吃喝嫖赌吸毒的青少年日见增多,看了实在痛心。”

    从回忆中赵卫东很清楚,后世的炒房团之所以能够把房价炒起来,关键也是地方政府,财政收入少,很多事业无法进行,所以希望通过地价的提升,为政府争取到更多的资金。

    解决对基础设施建设的资金不足的问题。

    因为想要地价高,房价也就不能不高,而且高房价又进一步支撑高地价,因此双方一拍即合。

    可是很多领导并没有注意到。

    这种行为是严重的短视行为,严重的透支了国家的未来发展潜力,当无数的资金沉甸在房地产中后,就将严重的制约了实体经济的发展。

    我们的国家本来就不富裕。

    如果消费者把所有的财力,都投入到房产上。

    在其他方面的消费就会大幅下降,消费的大幅下降,也就对实体经济产生巨大的影响。

    而且这个房价并不是实际价值,而是大量的泡沫成分在内。

    可以说,无数的百姓用无数的血汗钱,换来的只是价值很低的房产,这样极度收刮老百姓的钱财,带来的后果将是非常严重的,国家经济将为此倒退十年以上,甚至更长时间。

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